本文摘要： 石昊一5月24日，港交所透露新的力有限公司招股书，新的力月走上回国港IPO之路。

石昊一5月24日，港交所透露新的力有限公司招股书，新的力月走上回国港IPO之路。若进展成功，新力将于年内登岸港交所，或太迟些于2020年初已完成上市。如果新的力顺利上市，它将沦为江西省首家上市房企，从登记之日至今，新力才9岁，而这两年登岸资本市场的房企，从问世到上市，平均年龄多达20岁。

减免触成本下沉毛利率 净利润缩减到新力的招股书，揭露了其运营数据的谜样面纱。在2016-2018年期间，新力的证实营业收入为22.2亿元、52.4亿元及84.2亿元，三年填充增长率为94.6%，销售物业的结转收益占到总收入的比例相似100%，营收增幅已完成三段横跨。推展新的力结转收益走高的，是其大幅快速增长的交付给面积。新力的已交付给建筑面积由2016年的35.6万平方米减至2017年的67.9万平方米，并更进一步减至2018年的112.0万平方米。

与此同时，在新力2018年交付给面积快速增长64.9%的情况下，其7493元/平方米的销售均价较2017年的7639元/平方米有所上升，在房价下跌速度不受调控诱导的情况下，新的力依赖自身的产品力取得了市场的认可度。新力在营收规模不断扩大的同时，亦在提升成本管控的效率。

2016-2018年，新力的销售成本占到营收比重分别为75.3%、66.3%、62.7%，呈圆形上升态势；已售每平方米平均值成本分别为4723元、5069元和4704元，降到两年前的水平；平均值成本占到平均值售价比分别为75.6%、66.4%及62.8%，降幅更为显著。有效地的成本掌控令其新力的毛利率高速提高，从2016年24.7%升到2017年33.7%，再进一步提高至2018年的37.3%，正处于行业领先水平。

在三费随着营收规模快速增长而必定快速增长的情况下，新力在2018年的三费增幅近大于2017年，成本掌控得宜。通过务实的成本管理，三年间，新的力分别构建净利润1.3亿元、2.8亿元及5.6亿元，填充年增长率超过了105.9%。盈利水平在三年间倒数翻番，意味著新的力整体实力的飞速提高，特别是在是运营与管理能力。

挥资金丰沛 灵活性外用压力提高一般来说，负债的提高必定随着企业规模党内外而经常出现。2016-2018年，新力的一年内届满负债分别大约为30.0亿元、92.5亿元及92.2亿元，新力的短期负债在近两年保持稳定，甚至有所微降。2019年3月底，这一数字大约为94.7亿元，较期初增幅并不大。

从长期负债来看，新力在三年间分别享有34.4亿元、74.3亿元和128.8亿元的长期债务，其2018年的增幅大约为73.4%，较2017年的116.0%有较小程度的上升，挽回了债务的高快速增长趋势。同时，新力亦通过高效的资金周转减少自身的抗风险能力。

2018年，新力的经营性现金流于三年间首次回正，超过17.2亿元。这解释新的力不仅在项目研发和拿地方面的垫资有所增加，其销售扣除现金的增幅亦较小。

归功于此，新的力期内的现金清净增加额增幅较小，期末现金超过了70.8亿元，现金较短债比0.75，为大幅度增加了债务压力。而在此前两年，新力的挥现金分别为7.0亿元和28.8亿元，现金储备的提高强化了新力运营的灵活性，提升了抗压能力。此外值得一提的是，新力在2018年12月的合约负债（即实售房款）约402.0亿元，较2016、2017年的71.2亿元与200.6亿元堪称刷了数倍。这意味著新的力享有更好可灵活运用的资金，提供资金能力与风险控制能力获得很大强化。

全国化布局贞效益 土地与建设成本皆叛发迹于江西省的新力，如今已沦为区域龙头房企。戴德梁行报告表明，新力2018年住宅物业的签下销售总额位列江西省房地产开发商之首。但随着新力对规模表达意见的更进一步减小，以及江西房地产市场调控的强化，单凭江西市场已无法符合新力的扩展市场需求，全国化沦为大势所趋。

如招股书所述，“江西房地产市场自2016年起较慢发展，政府实施了一系列文件以诱导房价下跌”。也正是在这一年，新的力走进江西，布局苏州、惠州、武汉等城市。2017年6月，新力将总部迁往至上海，以便更进一步构建全国扩展计划及更有更加多人才。经过多年发展，新力的布局已扩展至长三角地区、粤港澳大湾区、中西部核心城市以及中国其他区域。

截至2019年3月底，新力共计享有101个储备项目，权益土地储备面积大约为1477万平方米。其中55个坐落于江西省，为各区域之首，新力在大本营的影响力仍然很深。同时，南昌有45个项目，占到新力土地储备面积的42.8%。

此外，新的力布局于长三角地区、大湾区及中西部核心城市的项目分别为11个、20个与15个。新力的布局策略以江西为核心区域，依赖多年耕耘所提供的市场份额，为未来收益获取务实的承托。同时向经济繁盛的长三角地区，热门的粤港澳大湾区与多个市场电子货币空间较小的中西部核心城市落子，提高收益规模，优化区域间的收益比例。2018年，新力在江西省的营收占比为84.2%，较2016年的99.9%有所上升，新力的全国战略布局已显出效益。

在项目研发方面，新力1477万平方米的权益土储面积中，大约有11万平方米的完工可售、可出租建筑面积，研发中物业建筑面积大约为1126万平方米。大量的研发中物业确保了新力未来的营收，能够为新力带给大量的预售回款，获取身体健康的现金流。

同时，新力对建设成本的管控力度也在强化。2016-2018年，新的力建设成本占到销售总成本的比例分别大约为65.3%、64.3%及61.7%，解释公司的项目建设与管理效率有所提高。便宜的土地成本亦将提升新的力未来的收益率。

2016-2018年间，新的力每平方米平均值土地成本分别大约为1184.0元、1274.0元及1129元；平均值土地并购成本占到平均值售价百分比分别为19.0%，16.7%及15.7%，皆出上升态势。土地成本的减少，或许上反映了新力行业地位的提高，特别是在是拿地能力渐渐强化。

在轻微变化的地产行业，9年不足以包含一部断代史，新力用9年交上了一份出色的答卷。正处于高速发展的新力在自己的道路上行驶得愈发坚稳，这不已令人期望，这家房企未来又会在资本市场留给怎样的故事？。

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